Schaarste? Meer nieuwe woningen? Geen geld? Huizenprijzen? we hebben allemaal een dak boven ons hoofd nodig, maar wat zijn de neutrale opties in deze tijd?
Nieuwbouwprojecten zijn gesitueerd in binnensteden, zoals het kabinet dat heeft gewenst. Ze zijn nu al niet rendabel en behoeven ook al overheidsbijdragen. De factoren waarvan het woningbouwproductiebeleid afhankelijke is, dwingen de planning van de nu nagestreefde 80000 woningen naar 50000 aan te passen voor in 2011.
Er bestaat een verband met de reële verkoopcijfers in de sector. Het jaar 2007 kent een daling in de verkoop van 14%. Verwachting van de NVB is dat de verkoop in 2008 een daling van 20 à 30% moet verwachten. Deze bovenop de 14% meegemaakt in 2007. Dus ten opzichte van 2006 praten we over een daling van de verkoop van woningen van 34 à 44 %. De verwachting is natuurlijk dat een daling in de verwachte en reële verkoopcijfers (Bron:NVB, Financieel Dagblad, 10 oktober 2008) nu al helemaal niet de huizenprijzen zal laten stijgen, misschien blijven ze hetzelfde kan men denken, maar de huizenprijzen zullen niet zo makkelijk omhoog gaan. Sterker nog, pure conclusies in deze sector wijzen ernaar uit dat de huidig geldende prijzen juist niet correct zijn, en velen denken dat deze prijzen niet aangepakt willen worden, omdat dit een rechtstreeks model biedt voor een crisis.
De overheid heeft het er ook niet over, want het is natuurlijk alleen positief nieuws voor burgers die nog geen huis bezitten oftewel nog geen hypotheek hebben afgesloten. Een officiële herwaardering van woningen zou elke woningbezitter in feite een verlies in activa bezorgen. De gemeentes kunnen in zo een situatie heel snel de prijzen aanpassen door de grondprijs te verlagen, wat ergens gerechtvaardigd wordt door de verwachte daling in de verkoop van woningen. De eerstvolgende golf van nieuwbouwprojecten zullen dus veel goedkopere woningen kunnen bezorgen voor de gemeenschap, maar dit zou de bestaande bouwprojecten niet ten goede komen vanwege de prijsconcurrentie die er dan zou bestaan. Ik verwacht dat men sowieso al heeft nagedacht over deze optie van de gemeenten en dat ze op dit moment gewoon wachten op een ´movement´ in deze sector van de verkopende partijen, die in vervolg al helemaal niet gecharmeerd lijken door een verlaging van hun verkoopprijs. (we praten over huizenbezitters en makelaars). Doen onze gemeentes dit, dan dwingen ze de prijsdaling van de woningen af. Wachten de gemeentes op de huizenverkopers en investeerders tot ze hun voorraad of vastgoed hebben verkocht (zodat de impact miniem is) dan komt die prijsdaling toch of zal de verkoop verder blijven stagneren (trend overzicht). Hoe dan ook zullen degenen die deze aankopen hebben gedaan en/of degenen die hebben besloten niet te verkopen, toch nog een verlies in activa merken hierdoor.
Dus voor de algehele situatie maakt het weinig uit. Dit is waarom ze het ook wel een crisis noemen, want hoe wij het ook wel bekijken, het gaat de verkeerde kant op voor een hoop mensen.
Het enige dat ze wel kunnen doen, is ervoor zorgen dat de impact minder hard aankomt voor belangrijke organen in deze sector, zodat de sector niet in elkaar zakt. Dit is gebruikelijk in vele soorten crisissituaties overal op de wereld. De politiek speelt een belangrijke rol in vele markten, en in zulke situaties is dit feit overduidelijk. Denk maar aan Fanny mae en Freddy mac in Amerika (financieel voorbeeld dan). De grote spelers worden letterlijk uit de sloppen geholpen, zodat de sector beschermd blijft om zichzelf te helen en op te bouwen. Wat hier tegenover staat is dus dat de gehele sector een zeer grote inspanning van de overheid zal vragen, als het zover komt dat grote spelers over de kop gaan. Dus het verkleinen van de impact op dit niveau, is een belang van de overheid, in hoeverre de overheid kan voorzien wat voor tools zij nodig zullen hebben als alles vanaf de grond door henzelf georganiseerd dient te worden. Als het landsbelang is, dan hoort de overheid in te springen, ook al zijn de spelers die zij helpen, particulieren of wie dan ook. Het zijn de `tools for getting the job done`. Het is nog lang niet zover, maar dit voor het begrip.
Volgens mij bestaat er geen twijfel aan het feit dat de prijzen niet juist zijn. De sexy praatjes van de hypotheekverstrekker, makelaar ofwel van sommige bankinstellingen moeten met een grote korrel zout genomen worden, als je wel vindt dat je weet wat goed voor je is. Vastgoed is op dit moment niet bepaald meer direct goede investering, hoewel je gasten zal tegenkomen die je het tegendeel willen bewijzen. Er zijn veel meer opties voor jouw behoefte naar onderdak.
Wat moeten we nu eigenlijk als onderdakbehoevende burgers? Is huren een betere optie misschien? Je kunt er serieus over gaan nadenken. Hoewel "huren" volgens velen niet voordelig kan zijn voor je (i.v.m. de oude bewering dat jij meer baat hebt bij het bezitten van een eigen huis), moet je je goed beseffen dat de grond redenen voor die beweringen ongeldig werden toen de huizenprijzen niet meer lineair stegen en afgelopen maand het kadaster bekend maakte dat de gemiddelde huizenprijs met ~1.4% daalde (voor de eerste keer sinds 1990). Op dit moment moet je de verwachte verlies in activa afwegen tegen de tijdelijk hogere maandlasten die je kan ondervinden bij het huren van een huis.
Wie is er nou gek? Eén of twee honderd euro per maand extra woonlasten ten opzichte tientallen duizenden euro's schuld op je naam, zelfs nadat je dat huis zou hebben verkocht? Dat is geen grappige risico. Die belasting voordelen of die hypotheek rente aftrek is echt geen afwegend factor meer, want je verdient op lange termijn echt niet de mogelijk overblijvende schuld terug door middel van die voordelen...misschien als je 100 jaar diezelfde hypotheek aanhoudt, maar goed, dat zal je ook niet zien zitten. Kortweg, wie beslist een huis te kopen in deze tijd, beslist ook ervoor om de mogelijke prijsdaling tot zijn/haar rekening te nemen en kiest nl.ook ervoor om op dat adres voor langere tijd woonachtig te zijn.
Gewoonlijk verhuist men om de 5 jaar (gemiddeld). De gemiddelde verwachting hiervan is onlangs ook aangepast en deze ligt nu dichtbij de 10 tot 15 jaar.
en luister niet naar gladde praatjes van mensen wiens zakelijke belangen verstrengeld zijn in deze sector, want zij willen maar al te graag alles risicovol weg doen en rustig afwachten op betere investeringen, wie niet? Geen paniek saaien, maar gewoon heel rustig de menigte laten opdraaien voor de verwachtte verliezen, zodat volgend jaar nog wel staan.
De grotere spelers leveren binnenkort wel goedkopere woningen op die al afgestemd zijn op de mogelijke scenario's.
Huren óf een huis in een dure buurt met weinig prijselasticiteit óf een nieuwbouwproject met aangepaste `grondprijzen` zijn op dit moment de beste opties volgens mij.
Even afwachten...geduld is een schone zaak.
